Viele Investoren ziehen beim Immobilieninvestment automatisch den Grundstückskauf in Betracht – dabei bietet die Erbpacht erhebliche finanzielle Vorzüge.
Viele Investoren ziehen beim Immobilieninvestment automatisch den Grundstückskauf in Betracht – dabei bietet die Erbpacht erhebliche finanzielle Vorzüge. Der wesentliche Vorteil ist der deutlich niedrigere Investitionsbedarf, da das Grundstück nicht erworben wird. So reduziert sich der Kaufpreis typischerweise um rund 150.000 Euro. Auch die Kaufnebenkosten sinken signifikant um etwa 10.000 Euro, da sie ausschließlich auf das Gebäude entfallen. Der Wegfall einer üblichen Grundstücksanzahlung von etwa 10 % erhöht zudem die Liquidität und senkt den Eigenkapitalbedarf spürbar.
Die Mieteinnahmen bleiben unverändert, wodurch die Rendite deutlich steigt – auf rund 4,46 %, im Vergleich zu 3,51 % beim Grundstückskauf. Dies bedeutet eine Renditesteigerung von rund 27 %. Zudem verbessert sich die Bonität, da nur das Gebäude finanziert werden muss und die monatliche Belastung geringer ausfällt.
Investoren profitieren von einer höheren Planungssicherheit bei der Finanzierung mit Erbpacht. Weil lediglich das Gebäude finanziert wird, sinkt der Finanzierungsbedarf erheblich. Dies verbessert nicht nur die Eigenkapitalquote, sondern ermöglicht auch günstigere Kreditkonditionen und eine reduzierte monatliche Belastung.
Der finanzielle Spielraum wächst, da weniger Kapital gebunden wird und das Risiko einer Unterdeckung sinkt. Auch die Kreditwürdigkeit bleibt erhalten oder verbessert sich, was Investoren zusätzlichen Freiraum für zukünftige Projekte verschafft. Erbbaurechtsverträge mit langen Laufzeiten und klar definierten Anpassungsklauseln sorgen zusätzlich für verlässliche finanzielle Rahmenbedingungen.
Ein weiterer wichtiger Vorteil der Erbpacht liegt in der steuerlichen Behandlung. Grundstücke sind nicht abschreibbar, Gebäude dagegen zu 100 %. Bei der Erbpacht entfällt die Investition in das Grundstück, wodurch die gesamte Investition voll abschreibbar ist. Zusätzlich kann der Erbbauzins steuerlich als Werbungskosten abgesetzt werden, was die jährliche Steuerlast zusätzlich senkt.
Diese Kombination führt zu einer höheren Netto-Rendite und verbessert sowohl Liquidität als auch Rentabilität der Investition. Für strategisch denkende Investoren ergeben sich dadurch erhebliche steuerliche und finanzielle Optimierungspotenziale.
Die Erbpacht punktet klar beim laufenden Cashflow. Beim Grundstückskauf entstehen dauerhaft höhere Finanzierungskosten und Abschreibungsnachteile. Im direkten Vergleich verursacht der Grundstückskauf jährlich etwa 10.125 Euro höhere Kosten, was den monatlichen Cashflow um rund 843 Euro verschlechtert.
Dank niedrigem Erbbauzins und geringerer Kapitalbindung bleibt bei der Erbpacht mehr Liquidität verfügbar. Diese kann in weitere Projekte oder Rücklagen reinvestiert werden, was langfristig zu deutlich besseren finanziellen Ergebnissen führt.
Über einen Zeitraum von zehn Jahren zeigt sich ein erheblicher Vermögensunterschied zugunsten der Erbpacht. Der Vermögensaufbau ist mit rund 248.951 Euro gegenüber 229.224 Euro beim Grundstückskauf deutlich vorteilhafter. Der kumulierte Cashflow ist ebenfalls signifikant besser und positiv. Dies ermöglicht zusätzliche Investitionen oder strategische Rücklagen, was den langfristigen Vermögensaufbau stark unterstützt.
Ein Erbpachtvertrag mit einer Laufzeit von bis zu 99 Jahren bietet maximale langfristige Planungssicherheit für Investoren. Die klar geregelten Anpassungen des Erbbauzinses sorgen für kalkulierbare Kosten über Jahrzehnte hinweg. Zudem bieten spezielle familienfreundliche Rabatte – beispielsweise bis zu 80 % Erbpachtrabatt der Erzdiözese Freiburg – zusätzliche finanzielle Vorteile.
Nach Vertragsablauf bestehen mehrere Optionen: eine Verlängerung, der Rückkauf durch den Eigentümer, oder eine klar geregelte Entschädigung in Höhe von etwa zwei Dritteln des Verkehrswertes. All dies bietet Investoren zusätzliche Sicherheit und Planbarkeit.
Die verbleibende Restlaufzeit eines Erbpachtvertrags beeinflusst stark die Attraktivität und Finanzierbarkeit eines Objekts beim Wiederverkauf. Objekte mit mehr als 80–90 Jahren Laufzeit bieten nahezu gleiche Finanzierungsbedingungen wie Volleigentum. Unter 70 Jahren Laufzeit verschlechtert sich dagegen die Nachfrage erheblich. Investoren sollten diesen Faktor bei der Investitionsentscheidung bewusst berücksichtigen.
Zusammengefasst übertrifft die Erbpacht den Grundstückskauf in nahezu allen relevanten finanziellen Bereichen: höhere Rendite, bessere Liquidität, geringere Steuerlast und größere Flexibilität. Investoren, die rational kalkulieren und langfristig planen, erkennen in der Erbpacht ein überlegenes Investmentmodell, das dauerhaft bessere Ergebnisse.
