Steuerersparnis durch Immobilien als Kapitalanlage: Bestand vs. Neubau

Beispiel 1: Bestandswohnung aus den 1980er-Jahren

Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie, beispielsweise einer Wohnung aus den 1980er-Jahren, profitieren Investoren von den klassischen Abschreibungsmöglichkeiten gemäß § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz (EStG). Die steuerlichen Vorteile ergeben sich aus:

• Abschreibung der Gebäudesubstanz: 2 % der Anschaffungskosten (ohne Grundstücksanteil) können jährlich über 50 Jahre abgeschrieben werden.
• Verkürzung der Nutzungsdauer: Durch ein Gutachten kann die tatsächliche Restnutzungsdauer einer Immobilie ermittelt werden. Liegt diese unter 50 Jahren, kann eine höhere jährliche Abschreibung von z. B. 3 % oder mehr erreicht werden, wodurch sich steuerliche Vorteile erhöhen.
• Abschreibung für Modernisierungen: Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen können als Erhaltungsaufwand sofort oder verteilt über mehrere Jahre steuerlich geltend gemacht werden.
• Zinsabzug bei Fremdfinanzierung: Zinsen für Darlehen zur Finanzierung der Immobilie sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar.
• Nebenkosten als Werbungskosten: Kosten für Hausverwaltung, Versicherungen, Grundsteuer und Instandhaltungen mindern die Steuerlast.

Beispiel 2: Neubau nach QNG-Standard mit Sonder-AfA

Investoren, die in eine neu errichtete Immobilie nach dem Qualitätsstandard des "Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude" (QNG) investieren, können zusätzliche steuerliche Vorteile durch die Sonderabschreibung (Sonder-AfA) nach § 7b EStG nutzen. Dies führt zu einer schnelleren Abschreibung und somit zu einer deutlichen Steuerersparnis:

• Sonderabschreibung von bis zu 10 % in den ersten vier Jahren: Investoren können bis zu 10 % der Herstellungskosten (maximal 2.500 €/m² Wohnfläche) in den ersten vier Jahren zusätzlich zur regulären Abschreibung absetzen.
• Reguläre lineare Abschreibung: Nach Ablauf der Sonder-AfA gilt die übliche Abschreibung von 3 % für Wohngebäude.
• Energieeffiziente Bauweise senkt Betriebskosten: Neben den steuerlichen Vorteilen profitieren Eigentümer von reduzierten Betriebskosten durch moderne, energieeffiziente Bauweisen.
• Zusätzliche Förderungen: Je nach Region sind Fördermittel oder vergünstigte Kredite für nachhaltige Bauweisen verfügbar.

Keine Pauschallösung – individuelle Betrachtung erforderlich

Jede Immobilieninvestition ist individuell und steuerliche Vorteile hängen von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Nutzungsdauer, der energetische Standard und die Finanzierungsstruktur. Eine sorgfältige Prüfung durch einen Steuerberater oder Gutachter ist daher essenziell, um das maximale steuerliche Potenzial auszuschöpfen.

Fazit: Immobilien als steuerfreundliche Kapitalanlage

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Immobilien eine der steuerfreundlichsten Anlageformen sind. Ob durch verkürzte Abschreibungszeiträume bei Bestandsimmobilien oder attraktive Sonderabschreibungen bei Neubauten – Investoren können erhebliche steuerliche Vorteile nutzen. Mit einer fundierten Strategie und professioneller Beratung lassen sich Immobilieninvestitionen optimal auf individuelle steuerliche und finanzielle Ziele abstimmen.

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